为深入贯彻落实供给侧结构性改革决策部署，支持合理住房需求，做好房地产去库存工作，促进全州房地产市场持续健康发展，特制定《恩施州2017年房地产去库存专项行动方案》（以下简称《专项方案》）。

一、总体要求

全面贯彻落实中央经济工作会议精神，扩大有效需求，优化市场供给，建立购房和租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度，满足人民群众多层次住房需求。“十三五”期间，全州商品房供给结构不断优化，品质不断提升，有效需求不断扩大，到2020年，全州商品住房库存消化周期保持在合理区间，房地产市场平稳健康发展。

二、工作目标

各县市要严把宏观调控关，合理安排用地供应规模，探索建立房地产开发供地模型，强化规划管控，着力供求平衡。加大棚改货币化力度，全面打通商品住房与保障性住房、棚改安置房及易地扶贫搬迁房通道。切实执行《专项方案》措施办法，着力推进房地产去库存，年销售商品房260万平方米以上，力争全州商品房去化周期控制在16个月内。健全完善住房保障供应体系，满足不同层次住房需求，努力实现州域房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进全州经济社会又快又好发展。

三、工作思路

（一）三条路径去库存。实施棚改货币化、住房公积金支持、鼓励农民进城购房联动去库存。即打通保障房和商品房转换通道，大力实施棚改货币化安置，着力提高棚改货币化安置比例；充分运用财政、税收、金融等政策，支持农民和农民工进城购房；用足用好住房公积金支持政策，有效化解房地产库存。

（二）三个结合去库存。将去库存与促进人口城镇化相结合，与城市间基础设施互联互通相结合，与提升市县教育医疗等公共服务水平相结合，千方百计增强市县对农业转移人口的吸引力、凝聚力。

（三）多措并举去库存。加强与国土、财政、税务、金融、户籍、教育、医疗等部门联动，多措并举、综合施策，形成去库存工作合力。

（四）“一城一策”去库存。各县市政府要落实主体责任，围绕《专项方案》因城施策、一城一策，采取切实可行措施促库存消化周期逐步下降。

四、政策措施

（一）优化环境，加强和改善房地产市场供给调控

1.加强房地产市场宏观调控。各县市国土、住建部门根据商品房库存量、需求量测算房地产开发用地及商品房年度供应规模控制线，建立房地产开发供地模型；严格按照控制线编制用地计划及住房建设，规划、国土部门严格按照控制线批准用地及建设。库存消化周期超过24个月的，下一年度住房用地计划要削减50%；库存消化周期超过36个月的，暂停住房用地供应。加快建立闲置土地黑名单制度，强化闲置土地清理处置。凡属企业原因导致土地闲置超过2年的，依法收回土地使用权。（牵头单位：州国土资源局；责任单位：州住建委，县市政府）

2.优化房地产及用地供应结构。对在建商品住房项目，各地在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产企业适当调整套型结构，允许房地产开发企业申请调整商住比例，满足市场需求。对房地产库存偏多或在建房地产用地规模过大的县市，可通过规定程序调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。对整体购买在建房地产项目用于棚改安置房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房，允许其调整土地用途和规划建设条件，优化户型结构，并依法签订土地出让补充合同，明确土地分摊、地价款核算等事项。对同一宗土地，缴清土地价款后，在符合规划要求的情况下房地产开发企业可申请整体规划,分期分片开发建设，分期办理规划竣工核实,分期分宗办证。（牵头单位：州国土资源局；责任单位：州规划局，县市政府）

3.加快完善城市新区配套设施。加快城市新区、开发区、县城城区道路、供水、供电、供气等基础设施以及学校、医院、商场、养老、文体等配套设施建设,确保同步规划、同步建设、同步投入使用。加快新老城区公共交通的对接，为居民安居就业提供便捷条件。（牵头单位：州住建委；责任单位：州发改委、州规划局、州交通运输局、州教育局、国网恩施供电公司，县市政府）

4.培育发展住房租赁市场。全面落实国家土地、规划、金融、税收等相关支持政策，鼓励个人依法出租自有住房，发展住房租赁企业，通过长期租赁或购买库存商品房，开展规模化、专业化的租赁经营。鼓励自然人、各类机构投资者组建以房屋租赁为主营业务的专业化经纪机构，通过长期租赁或购买库存商品房，开展规模化、专业化的租赁经营。鼓励库存压力较大的房地产开发企业，将商业用房等按规定改建为住房进行租赁，其水、电、气价格按民用标准执行。鼓励房地产开发企业，调整营销策略，通过规模化租赁、先租后售、共有产权等模式运营商品住房。（牵头单位：州住建委；责任单位：州财政局、州国税局、州地税局、国网恩施供电公司，县市政府）

5.适度放宽开发企业项目开发规模。对于三级及以下企业取得的项目建设规模超过三级资质建设规模的，允许企业整体报批项目规划、分期建设，每期建设规模按每年不超过三级资质标准控制；对于原有开发资质企业在恩施设立的全额子公司或原公司股东占恩施公司股份超过2/3的，可参照母公司资质等级按年度控制开发建设规模（牵头单位：州住建委，责任单位：州发改委、州规划局，县市政府）。

6.建立审批绿色通道。各责任单位要对照省、州房地产去库存专项行动方案要求，建立审批绿色通道，在2017年3月底前抓紧出台具体实施细则或操作流程（牵头单位：州住建委）。

（1）商住比例、套型结构、土地用途、规划条件调整操作流程（州规划局）

（2）在建、建成、库存的商业用房改建为住房用于租赁调整流程（州规划局会同州住建委）

（3）分期办理规划竣工核实程序（州规划局）

（4）分期分宗办证程序（州不动产登记局）

（5）非国有资金的房地产项目由建设单位直接发包给具有资质的相应单位（州发改委）

（6）简化公积金审批和放贷程序措施（州住房公积金管理中心）

（7）推动“农民安家贷”产品措施（州农行）

（8）出台《恩施州地下车位登记办法》（州不动产登记局会同州住建委)

7.减轻房地产开发企业资金压力。对房地产开发项目相关规费实行缓征缓缴。积极落实新型墙体材料专项基金及时退付政策，将原房屋竣工后退付提前到节能分部验收后退付；未售物业的维修资金不能在办理总证时全额缴纳的，由企业提供应缴费用150%的房产担保，一年内缴齐；对水、电、气、通讯、网络等配套设施经营管理单位应主动上门服务，在房产项目交付前，必须将水、电、气、通讯、网络等主管、网、线安装到住户门口，不得一次性提前收取房地产开发企业入户安装费，涉及房地产开发项目的电力、自来水、燃气等相关费用按照工程进度比例缴纳，报装时缴纳20%，单项工程完工时缴纳40%，项目竣工验收后交房前缴纳40%；减轻企业社会保险负担，降低社会保险费率，养老保险单位缴费部分费率由20%降至19%,农民工工伤保险费率由工程造价的7‰降至5‰，失业保险总费率由2%降至1%,并按规定给予失业保险稳岗补贴和医疗保险在职工、居民、新农合之间的互认。（牵头单位：州住建委；责任单位：州人社局、国网恩施供电公司、中国电信恩施分公司、中国移动恩施分公司、中国联通恩施分公司、楚天视讯恩施分公司，县市政府）

8.改革工程建设项目招标投标监管方式。除国有资金投资的房地产、棚户区改造项目外，其他房地产项目由建设单位自主依法将工程发包给具有相应资质等级的勘察设计、施工、监理等单位，依法办理质量安全监督、建筑工程施工许可等手续，并承担相应的责任。（牵头单位：州住建委；责任单位：州公共资源交易监督管理局，县市政府）

9.开展房地产涉企乱收费治理。州直相关部门和各县市要全面清理房地产开发建设过程中的行政事业性收费、金融服务收费和供电、供水、供气、建筑垃圾等配套设施建设收费，公布实行政府定价的涉企收费标准清单，依法查处不按规定明码标价、价格欺诈、价格垄断等价格违法行为，适时开展房地产涉企乱收费专项检查，净化价格环境。（责任单位：州财政局、州发改委、州住建委、恩施银监分局、各县市人民政府）

10.开展违法建设治理。各县市要采取有力措施，开展集中排查，严厉查处违法用地、违规建房行为。严禁利用集体土地进行房地产开发经营，严禁单位或个人擅自以危旧房屋改造名义变相进行联合开发，严禁以任何方式建设、出售“小产权房”，严禁中介机构销售无证房产。对未取得规划建设手续的建设项目，供水、供电、供气、广电、通讯等部门不得提供相关配套服务。(牵头单位：州国土资源局；责任单位：州住建委、恩施供电公司、中国电信恩施分公司、中国移动恩施分公司、中国联通恩施分公司、楚天视讯恩施分公司，县市政府）

11.加强市场监管，防范市场风险。建立完善商品房销售巡查机制，依法查处和打击未获得预售许可提前预售、变相收取定金、虚假广告、不按规定网签合同、一房二卖、预售资金不进入监管账户等违法违规销售行为；加强房地产开发企业资质管理，禁止出租、出借、转让、出卖资质证书；强化资质年审，对不符合资质条件的企业予以降级或者注销证书；住建部门和金融机构加强预售资金监管力度，保证预售资金用于项目建设，预售资金监管期限至项目办理竣工验收合格具备交付使用为止。（牵头单位：州住建委；责任单位：州工商局、恩施银监分局）

（二）大力推进公租房货币化和棚改货币化安置

12.全面实行公租房货币化补贴制度。推行公租房租赁补贴，保障对象通过市场租赁住房解决基本住房需求。各县市政府不再新建公共租赁住房，鼓励社会资本通过购买、长期租赁等方式从市场中筹集公租房房源，提供公租房租赁服务，实行“市场租金、分类补贴”。（牵头单位：州住建委；责任单位：州财政局，各县市人民政府）

13.加大货币化安置力度。棚户区范围延伸至城市规划区内城中村和城边村，城镇D级和国有C级以上危房，分散在棚户区改造项目范围内的零星商业用房、旧厂房和企事业单位办公用房，重点镇、有条件的建制镇棚户区和其他急需改造的老旧住宅区。各有关部门要积极争取、落实有关棚户区改造的资金、税收、金融等支持政策。自2017年起，各县市棚改货币化安置比例不低于60%，全面打通商品住房与保障性住房、棚改房、安置房及易地扶贫搬迁房通道。因项目建设征地拆迁的不再建设回迁安置房，按照“以购代建”方式进行安置，停止经济适用住房建设。3月底前，各县市政府要出台《回购商品房用于棚改安置房、保障性住房及易地扶贫搬迁房实施办法》、《房屋征收货币化补偿方案》等具体措施。（牵头单位：州住建委；责任单位：州财政局，县市政府）

（三）落实购房优惠政策

14.推进户籍制度改革，促进农业转移人口市民化，全面放开城镇落户限制。在县市城区和其它建制镇有合法稳定住所（含租赁）的人员，本人及其共同居住生活的配偶、父母、未成年子女，可以在居住地申请登记常住户口。完善相关配套保障机制，保障新落户居民与当地常住户口居民同等享有劳动就业、社会保障、基础教育、医疗卫生、计划生育、公共文化、证照办理服务等城镇基本公共服务。认真贯彻落实党的十八届五中全会精神，切实维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。（牵头单位：州公安局；责任单位：州教育局、州民政局、州财政局、州人社局、州国土资源局、州农业局、州住建委、州卫生计生委、州工商局、州国税局、州地税局，县市政府）

15.加强购房信贷支持。将各银行业金融机构支持居民家庭住房贷款、房地产开发企业贷款及对保障性安居工程建设贷款纳入我州银行业金融机构年度支持地方经济发展工作目标考核范畴，切实引导各银行业金融机构积极做好辖区内住房金融服务工作；金融机构要落实国家支持个贷的优惠政策，配足个人住房贷款额度，加大对购买非住宅房产的贷款支持力度”。各商业银行要加快住房需求信贷审批进度，缩短放贷审批时限。政府金融办要会同有关部门加强对各商业银行金融服务情况的督促检查并定期进行通报；县市政府要与有关金融机构做好衔接，落实农民个人住房贷款首付比例和利率优惠政策，推动“农民安家贷”等产品落地。（牵头单位：州政府金融办；责任单位：人行恩施州中心支行、恩施银监分局、州各商业银行，县市政府）

16.用好用活住房公积金政策。调低首付比例，首套房住房公积金首付比例调低至20%，对已结清住房公积金购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。扩大住房公积金提取范围，职工购房，除本人及配偶可凭相关手续提取住房公积金外，其子女、父母也可凭同一购房手续提取住房公积金对其购房提供支持。无自有住房租赁住房居住的缴存职工可按照实际房租支出申请提取住房公积金，提取金额每年不超过2.5万元，且不超过其住房公积金余额的90%，提取频次为每年一次。缴存职工可凭相关资料每年提取一次公积金偿还购买自住房商业银行借款本息，提取金额不超过购房贷款余额同时不超过个人公积金账户余额的90%。将农民工和城镇个体工商户纳入住房公积金覆盖范围，农民工、个体工商户连续足额缴存6个月（含）以上可申请住房公积金贷款。（牵头单位：州住房公积金管理中心；责任单位：人行恩施州中心支行、恩施银监分局，县市政府）

17.加大财政税收支持力度。将普通住房的建筑面积标准由140平方米(含140平方米)以下调整为144平方米(含144平方米)以下；落实税费减免政策，对购买唯一住房或第二套改善性住房的居民家庭以及个人的住房对外销售的，按照国家调整后的税收政策征收。

对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税；对公共租赁住房免征房产税；对公共租赁住房建设期间及建成后占地免征城镇土地使用税；免征公共租赁住房经营管理单位建设、管理公共租赁住房涉及的印花税；对经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征增值税；对改造安置住房（含其它项目中配套建造安置住房）建设用地免征城镇土地使用税，免征与改造安置住房相关的印花税；对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税；选择货币化补偿的居民购置住房，购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税，选择房屋产权调换，不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税，购房成交价格超过货币补偿或需缴纳房屋产权调换差价的，仅就差价部分缴纳契税。

对出现滞销且资金困难的房地产企业，可依法采取灵活的征收办法，应缴税款经税务部门批准后可延期3个月缴纳。(牵头单位：州财政局；责任单位：州政府金融办、州国税局、州地税局、人行恩施州中心支行、恩施银监分局，县市政府）

（四）大力促进行业转型升级

18.促进房地产企业转型发展。各县市要加大土地、规划、财税、金融政策支持力度，鼓励房地产企业利用库存房源发展旅游、养老、医疗、创业等跨界地产，拓展生活型服务业。鼓励房地产企业兼并重组，转型升级，提高产业集中度。对通过兼并重组转让实物资产及债权债务，涉及的不动产、土地使用权转让不征收增值税；在债权债务责任落实的基础上，对被兼并企业逾期、到期的银行贷款可给予展期或转贷，对兼并重组后的企业综合授信可给予并购贷款支持。（牵头单位：州住建委；责任单位：州发改委、州旅游委、州国税局、州地税局、人行恩施州中心支行，县市政府）

19.加强旅游、养生、养老地产用地保障。各县市要编制《旅游度假和养生养老地产产业发展规划》，做好旅游度假和养生养老地产产业与土地利用总体规划、城乡规划的联动协调，对列入旅游度假和养生养老地产产业的项目，优先安排土地指标，并优先在城乡规划中落实用地布局，纳入建设用地规划的，依法办理审批及供地手续；未纳入建设用地规划用于户外公共生态景观的农用地在性质和用途不变的前提下可以依法流转。（牵头单位：州国土资源局；责任单位：州规划局、州住建委、州旅游委，县市政府）

五、保障措施

（一）强化组织领导。各县市政府要切实履行“去库存、稳市场”主体责任，充分发挥主导作用，按照“因地制宜、分类指导、远近结合、综合施策”工作思路，认真履行职责，切实贯彻落实省、州房地产去库存专项行动方案，确保商品住房供求基本平衡，确保库存去化周期保持合理区间。

（二）注重综合施策。州直各单位、各县市要围绕本《专项方案》，加强国土、财政、税收、金融、户籍、教育、医疗等多方面的配套政策支持，注重国家政策落实与结合本地实际、分类施策相结合，注重供给结构调整与释放市场需求相结合，充分发挥市场配置资源和政府调控引导的作用，不断增强化解房地产库存各项政策措施的系统性、整体性、协同性。

（三）加强监督考核。州政府将房地产去库存工作情况，列入对县市政府年度工作督查内容和绩效考核指标，对房地产去库存工作不力，影响经济社会稳定发展的县市政府，实施约谈问责。坚持正确的舆论导向，新闻媒体要加大房地产市场调控政策的宣传力度，引导合理消费，营造有利于化解库存的良好氛围。